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          1. 香港樓市的“辣招”

            《中國經濟周刊》 記者 張燕

            香港的房價有多貴?

            地產服務機構世邦魏理仕每年發布的《全球生活報告》顯示,香港已經連續8年蟬聯“全球房價最高城市”榜首。

            香港樓市價格已經連續13年“有升無跌”,高昂的價格讓“上車買樓”成為多數香港人可望而不可即的“信仰”。2022年,一路高歌猛進的房價終于剎住了車,在經歷了今年年初短暫的“小陽春”后,香港房價再次回落。截至目前,最新的統計數據顯示,香港房價已經跌回至2017年水平,且下降趨勢還在繼續。

            樓價重回六年前,機構預計明年將持續下跌

            截至目前,最新一期的中原城市領先指數CCL顯示,香港樓價指數報151.06點,按周跌0.42%,連跌兩周共1.87%。指數創348周(逾6年半)新低。

            香港差餉物業估價署公布的數據亦顯示,10月份私人住宅樓價指數已經連跌6個月,今年累計跌幅已經達3.97%。

            縱觀香港樓市全年行情,今年年初,受全面通關效應、當局下調首置印花稅稅階等因素影響,香港曾一度迎來“樓市小陽春”,成交量與售價指數一再上漲,尤其是后者,前4個月累計升幅一度達到4.99%。

            進入7月以后,隨著美聯儲持續加息,香港多家大型銀行跟隨小幅加息,最優惠利率也隨之上調,眼下已達到5.875%。與此同時,一個月利息期的港元香港銀行同業拆息(Hibor)已經達到5.5%,創下過去16年的高位。

            最優惠利率和Hibor的波動直接影響到購房者的房貸成本。一般來說,香港樓宇按揭分作“H按”與“P按”,前者以Hibor為基準,后者則是由最優惠利率直接減去一個由銀行訂立的百分比。也就是說,最優惠利率和Hibor的上調,都會導致購房者貸款成本的增加。

            “2020年的時候我曾經找銀行了解過,當時買房的按揭利率大概是2.5%左右。如今利率已經超過5%,也就是說貸款的利息成本增加了一倍還多?!币恢痹谑赝麡莾r等待“上車”的王媛對記者表示,自己這幾年幾度想要咬牙買房,都因為各種各樣的原因決心再等等,目前仍然不敢貿然下手。

            王媛目前居住在位于紅磡的“黃埔花園”。雖然該屋苑已經有30余年的樓齡,但由于交通便利、生活方便,再加上毗鄰香港理工大學方便出租,一直是投資客以及自住買家的選擇之一。王媛也一直很關注該屋苑的樓價變動。今年8月,一套約60平方米的三居室原本叫價1000萬港元,不到兩個月的時間就降了近200萬港元,最終成交價802萬港元。而賣房的業主2020年購入的時候,則花了1066萬港元。

            買房者在觀望,賣房者也在考慮轉行。地產代理監管局的公開資料顯示,截至2023年11月30日,香港持牌代理人數共有39747人,較10月份的40013人,按月減少266人。且在過去的8個月里,持牌人數每個月都在減少。

            對于接下來兩個月以及明年的香港樓市走勢,目前市場和機構給出的預期都不高。高力估計2023年余下兩個月的價格會繼續下調,最終全年樓價錄得4%至5%的跌幅,明年樓價下調趨勢或持續,預計2024年中小型私人住宅樓價有機會下跌10%。

            匯豐環球研究報告顯示,香港的樓市融資成本上升而需求持續疲軟,近期部分樓市政策放松,雖然可能會對樓市起到一定的刺激作用,但并不能扭轉整個地產界所面臨的挑戰。至于2024年的樓價,匯豐預測明年上半年繼續下跌5%,到下半年才有望回穩。

            救市政策不及預期,成交量上升樓價仍然跌

            “雖然政府在10月底調整樓市需求管理措施,但市場成交只略有回升,整體仍低于上半年平均水平,樓價繼續偏軟?!痹?2月4日舉行的立法會財經事務委員會會議上,香港特區政府財政司司長陳茂波表示,香港樓市氣氛保持審慎,住宅樓價在前10個月下跌4%,7至11月的每月平均成交宗數只有約2800宗,較上半年低35%,成交量仍在低位徘徊。

            10月25日,面對已經處于下跌區間的香港樓市,香港特區行政長官李家超在發布任內的第二份《施政報告》中,調整了執行超過10年的樓市管控措施,包括縮短額外印花稅的適用年起,將買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半。此外,外來人才的置業印花稅由去年的“先征后退”改為“先免后征”。

            從政策落地到如今已一月有余。從短期數據來看,“減辣”措施對市場起到了一定刺激作用。美聯物業房地產數據顯示,11月香港一手住宅成交量共有565宗,創下近3個月以來新高,二手住宅成交量亦達到2202宗,較10月有所提高。

            李家超在《施政報告》中解釋稱,過去一年,利率顯著上升,多個地區經濟放緩,香港樓市交投減少,樓價亦出現調整。隨著香港未來房屋供應量持續增加,考慮整體情況后政府決定調整“辣招”。

            所謂“辣招”,指的是自2010年起,針對香港瘋狂上漲的房價,香港特區政府陸續推出的3項調整措施,通過征收額外印花稅、買家印花稅和新住宅從價印花稅,增加交易成本,從而打擊炒房行為,抑制房價持續升溫。

            10余年間,香港樓市幾經波動,但香港特區政府維持“辣招”的決心從未動搖。2018年,香港樓價指數一度連跌5個月,時任特首林鄭月娥曾表示,香港樓價向下調整很正面,不用幻想政府會救市。2022年,香港樓價指數再次連跌7個月,陳茂波亦表態稱,政府不會因一些短期波動而輕易“減辣”。

            在外界看來,盡管此次“辣招”有所松動,但總體來說幅度仍然有限。香港專業地產顧問商會會長蔡志忠在《施政報告》推出后曾直言:“‘減辣’措施不夠徹底,難以吸引外地買家及本地客買樓收租?!?/p>

            高力亞洲估價及咨詢服務行政董事周若瑜表示,放寬對海外人才置業征稅、“先征后退”改為“先免后征”有助于釋放海外人才在港置業需求,同時可以配合政府吸引海外人才政策,增加海外專才來港吸引性。但是從價印花稅及買家印花稅稅率由15%下調至7.5%,此舉未能重啟換樓或置業階梯,對提振市場交投及扭轉樓價跌勢作用不大。

            萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管王兆麒亦提出,額外印花稅已完全與樓市脫節,應該完全取消而不僅僅是將稅期調整至兩年。

            樓市寒意傳至土拍市場,香港的地也賣不動了

            不僅樓市感受到了寒意,香港土拍市場的活躍度也出現了明顯下滑。

            11月9日,港鐵旗下的東涌東站第一期物業開發項目截標,由于沒有收到任何投標書,該地塊即日流標,成為港鐵公司過去10年反應最差的招標項目。

            就在幾天前,香港特區政府推出的一塊東涌臨海住宅地塊因出價未達底價同樣宣告流標。截至目前,香港今年已累計有6塊土地先后流標。公開資料顯示,過去11個月,香港特區政府及一鐵一局共推出了9個項目,僅售出3幅住宅地,成交價共計近132億港元。

            東涌位于香港新界大嶼山北部,屬于離島區。流拍的兩塊地皮所屬地段還處于“待開發”階段,這也許解釋了為何地產開發商興味索然。盡管如此,對于人多地少的香港來說,如此高頻率的流拍也實屬罕見。也許對于眼下的香港地產開發商來說,去庫存的需求遠遠大于開發新盤。仲量聯行的數據顯示,目前已落成未售出的單位數量已升至1.83萬個,為2007年以來的最高水平。

            “今年共有6幅土地流標,是本港土地供應史上,出現最多流標次數的一年?!敝苋翳ぴ诮邮苊襟w采訪時表示,眼下香港地產商投資大型開發項目面臨不少壓力,包括住宅一手市場反應平淡、地產商有不少貨尾單位積存。此外,高息也會加重資金成本,再加上某些地皮開發時間長,這些都會降低開發商的投標意愿。

            根據香港特區政府此前公布的年度賣地表,目前還有3塊地皮未推出市場,包括灣仔和金鐘兩塊商業地皮,以及元朗一塊三合一工業用地。高力香港研究部主管李婉茵認為,面對高息環境,寫字樓空置率高企,再加上2025至2026年將增加近700萬平方英尺樓面供應,實在沒有在短期內再推商業地皮的迫切性,否則很大機會再流標。

            土拍市場的遇冷也勢必會影響到香港特區政府的財政收入。今年年初發布的2023/2024年度《財政預算案》顯示,全年賣地收入預計可達到850億港元。而目前賣地收入僅有132億港元,只完成了15%的賣地目標。

            在剛剛結束的立法會財經事務委員會會議上,陳茂波坦言,由于全球經濟挑戰、地緣政治環境、利息上升,今年香港整體經濟和資產市場表現均較預期遜色,因此政府收入,包括地價、印花稅都受到影響,預計本年度綜合赤字可能略超過1000億港元。

            (本文刊發于《中國經濟周刊》2023年第23期)


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