《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒｜北京報道

“老破小”改建成了精致社區(qū)，廢棄廠房搖身一變成了藝術(shù)園區(qū)，年久失修的古跡重新煥發(fā)生機……過去幾年中，城市更新是政策的高頻詞匯。越來越多的成功案例正在讓城市改舊貌、換新顏。

近年來，城市更新的熱度逐漸上升，與之相關(guān)的投資規(guī)模逐漸擴大，行業(yè)在策劃布局、資金運作、建設(shè)運營等方面的探索不斷趨于成熟。與此同時，城市更新的“經(jīng)濟(jì)賬”也擺在了“操盤手”的案頭。

四川眉山太和老鎮(zhèn)更新效果圖  清華大學(xué)建筑設(shè)計院|供圖

城市更新能否成為房地產(chǎn)行業(yè)的新增長點

按照城市化發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%至80%時，城市發(fā)展將從數(shù)量的快速擴張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。至2023年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%，為城市更新提供了市場空間。

今年兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹透露，2024年全國將再改造5萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整社區(qū)。今年初，北京、上海、廣州、深圳4座一線城市均明確了今年城市更新的實施計劃，總體呈現(xiàn)出城中村、老舊小區(qū)和老舊廠房改造力度更大，城中村改造與籌建保障性住房相結(jié)合，鼓勵城市更新模式創(chuàng)新等特點。

城市更新熱潮之下，房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)力，多家頭部房企正在該領(lǐng)域進(jìn)行探索布局。如中交集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在2023年業(yè)績說明會上披露，集團(tuán)批復(fù)的城市更新項目有19個，其中城中村改造項目占比50%左右。

值得注意的是，城市更新在市場化過程中存在諸多難點，業(yè)內(nèi)討論熱點之一是——城市更新究竟能否成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點？

中國人民大學(xué)重陽金融研究院研究員、合作研究部主任劉英接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示，城市更新一定是房地產(chǎn)行業(yè)未來的新增長點，這一點毋庸置疑。伴隨著城市經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及完善，特別是新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，以及包括居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施完善等在內(nèi)的不斷增長的民生需求，城市需要進(jìn)行更新改造?！拔覀冎辽傩枰浴磥?0年’的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行城市更新規(guī)劃?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時分析，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由過去的增量時代進(jìn)入存量時代，從大開發(fā)時代進(jìn)入大運營時代，從土地和資本紅利時代進(jìn)入資產(chǎn)管理時代，城市更新將逐步成為主要的發(fā)展模式。

漫長的資金回收背景下，“大拆大建”被摒棄

當(dāng)前，城市更新所面臨的問題有相當(dāng)一部分集中于資本層面。有觀點認(rèn)為，投入高、周期長、收益不確定等是主要不利因素。

“將城市更新的難點寬泛地歸結(jié)在資金面并不準(zhǔn)確，應(yīng)該是資金回報?！鼻迦A大學(xué)建筑設(shè)計研究院有限公司文化遺產(chǎn)保護(hù)中心主任崔光海接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示。

相較于常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)項目，城市更新項目往往具有動輒十?dāng)?shù)年的資金回收期。如，北京的當(dāng)代商城中關(guān)村店城市更新項目靜態(tài)投資回收期長達(dá)15.4年；上海六百城市更新項目投資回收期為15至17年（含建設(shè)期）。

要實現(xiàn)相對理想的資金回收預(yù)期，需要從前期策劃開始著手考慮。崔光海分析表示：“優(yōu)秀的策劃會將后期更新對象的核心價值突出，并促進(jìn)形成落地成果，使建設(shè)和收益形成正向循環(huán)?！?/p>

從實操層面出發(fā)，崔光海認(rèn)為，在前期策劃中，房企應(yīng)與城市、委托方、未來運營的相關(guān)責(zé)任方統(tǒng)一思想、目標(biāo)，根據(jù)實際情況分析、確定后期運營目標(biāo)，形成整體規(guī)劃的定位，并以此為參照，在實施中有所取舍。

崔光海認(rèn)為，這種精細(xì)化的策劃、實施思路可追溯至2021年9月出臺的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護(hù)傳承的意見》，其中明確“在城市更新中禁止大拆大建”，此舉對業(yè)界影響頗深。“這一政策摒棄了城市更新在‘后開發(fā)時代’高成本的投入模式，進(jìn)入小規(guī)模、漸進(jìn)式、織補改良的可持續(xù)模式?！?/p>

“節(jié)流”之余，“開源”成可持續(xù)關(guān)鍵

摒棄項目實施中的“大拆大建”相當(dāng)于“節(jié)流”，如何“開源”則需要從全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行綜合考量。

崔霽介紹，目前城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈運作模式涉及“募投建管退”——實踐全產(chǎn)業(yè)鏈運作的企業(yè)需要具備全周期運作的專業(yè)能力，需擁有一定的募集資金優(yōu)勢，具備一定的戰(zhàn)略投資眼光，打造有競爭力的產(chǎn)品，通過精細(xì)化專業(yè)化運營，使資產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的、不斷增長的現(xiàn)金流，并嫁接金融手段對資產(chǎn)進(jìn)行退出，形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

“當(dāng)前全產(chǎn)業(yè)鏈運作的企業(yè)鳳毛麟角，對于大多數(shù)企業(yè)來說，若要打通全產(chǎn)業(yè)鏈運作，不僅要發(fā)揮自身優(yōu)勢，還應(yīng)借助專業(yè)機構(gòu)，加強相關(guān)資源整合，如此一來，企業(yè)才有可能形成具有自身特色且有獨特優(yōu)勢的商業(yè)模式?！贝揿V認(rèn)為。

當(dāng)前城市更新資金主要來源于地方財政資金、地方政府專項債券募資、銀行融資支持、基礎(chǔ)設(shè)施REITs及其他形式的資產(chǎn)證券化融資等，這些融資方式雖在實踐中都有成功案例，但資金供給依然存在較大缺口。因此，政策支持、引導(dǎo)必不可少。

2023年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知》中明確，創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式。健全城市更新多元投融資機制，加大財政支持力度，鼓勵金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持，創(chuàng)新市場化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機制，拓寬城市更新資金渠道。

上述這類政策也被業(yè)內(nèi)解讀為“著力破解融資難題之舉”。

上海市在今年的政府工作報告中提及加強更新成本管控、資源統(tǒng)籌，完善財稅金融等更新政策；北京市提到“積極探索社會資本參與新模式和新路徑”，不久前還連續(xù)發(fā)布3份有關(guān)城市更新的征求意見稿向社會征求意見。這表明了一線城市在這一課題上積極的探索態(tài)度。

“現(xiàn)階段城市更新的商業(yè)利潤可能沒有那么豐厚，我們可以考慮政府、社會資本、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)等多方共同推進(jìn)融資?！眲⒂⒄f，“這方面的創(chuàng)新舉措，我們應(yīng)當(dāng)借鑒國外一些比較成功的案例，結(jié)合實際情況探索出適合我們的模式?！?/p>

具體建議方面，劉英表示，可以考慮由政府主導(dǎo)吸納多方資本，設(shè)立城市發(fā)展基金；創(chuàng)設(shè)針對城市更新的專門貨幣政策工具，以撬動資金支持。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2024年第7期）