《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 宋杰 | 上海報(bào)道

城市是現(xiàn)代化的重要載體，也是人民群眾美好生活的重要空間，因此，有序推進(jìn)城市更新，屢屢出現(xiàn)在中央的重要部署中。

“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中明確提出：“加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。”

黨的二十大報(bào)告提出：“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市?！?/p>

黨的二十屆三中全會(huì)進(jìn)一步明確提出：“建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，加強(qiáng)地下綜合管廊建設(shè)和老舊管線改造升級(jí)，深化城市安全韌性提升行動(dòng)?！?/p>

來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國(guó)已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超6.6萬(wàn)個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬(wàn)億元，城市更新行動(dòng)實(shí)施帶來的綜合性成效逐步顯現(xiàn)。

從浙江、重慶、上海的“完整社區(qū)建設(shè)”到北京、遼寧的“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”；從江西、陜西、上海的“城市功能完善”到廣東、安徽、福建的“城市基礎(chǔ)設(shè)施更新”……近期，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者奔赴多地調(diào)研城市更新典型案例，看各地是如何因地制宜打造宜居、韌性、智慧的美好新城市。

上海臨汾路380弄社區(qū)    《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

上海楊浦濱江公共空間無障礙環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目    《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

“典型案例”在做什么

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳公布城市更新典型案例（第一批），其中包括8類28個(gè)典型案例以及典型案例的經(jīng)驗(yàn)做法。5月底，財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布2024年城市更新行動(dòng)評(píng)審結(jié)果公示，首批支持15個(gè)城市實(shí)施城市更新行動(dòng)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的第一批城市更新典型案例中，上海共有4個(gè)項(xiàng)目入選，其中，臨汾路380弄社區(qū)更新項(xiàng)目作為“完整社區(qū)建設(shè)案例”入選。

什么是完整社區(qū)？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2021年發(fā)布的《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》是這樣定義的：在居民適宜步行范圍內(nèi)有完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、健全的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、充足的公共活動(dòng)空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機(jī)制，且居民歸屬感、認(rèn)同感較強(qiáng)的居住社區(qū)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者近期在臨汾路380弄星城花苑看到，雖然還沒到午餐飯點(diǎn)，已經(jīng)有很多阿姨爺叔在食堂內(nèi)坐著等餐，“蔥油花卷1.2元、綠葉菜2.8元、四喜烤麩5.5元、宮保雞丁8.5元……”社區(qū)食堂明碼標(biāo)價(jià)；在該小區(qū)進(jìn)門左側(cè)的數(shù)字小屋不打烊服務(wù)區(qū)內(nèi)，有智能藥柜、一網(wǎng)通辦、自助打印等服務(wù)；在小區(qū)中心位置的臨居里社區(qū)服務(wù)中心還為居民提供公益剪發(fā)、磨剪刀、數(shù)碼維修、家政清洗、衣服縫補(bǔ)等服務(wù)……

臨汾路街道社區(qū)管理辦主任王洪良向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說，24小時(shí)不打烊的“數(shù)字小屋”由廢棄的垃圾房改造而成，引入智能化設(shè)施設(shè)備，讓居民在家門口就能享受到便利的服務(wù)。街道還依托“民情日志”數(shù)據(jù)系統(tǒng)，幫助基層干部及時(shí)掌握小區(qū)的問題和居民的需求，精準(zhǔn)精細(xì)地為居民提供服務(wù)。

記者注意到，該小區(qū)的樓面外近半成都加設(shè)了電梯。臨汾路380弄居民區(qū)黨總支書記俞燁說：“我們街道老齡人口占比超過40%，而居住在三樓以上的‘懸空老人’占比達(dá)到13.4%，加梯初期，居民對(duì)籌集的資金安全有擔(dān)憂，街道就協(xié)調(diào)銀行，推出開設(shè)聯(lián)名賬戶的業(yè)務(wù)，打消居民的顧慮；有個(gè)別一樓業(yè)主加梯意愿有反復(fù)，我們也是多次上門做工作，終于使一樓居民理解了樓上居民的迫切需求，施工得以順利進(jìn)行?！?/p>

上海入選的其他3個(gè)項(xiàng)目包括：楊浦濱江公共空間無障礙環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目作為“城市功能完善案例”入選，上海市網(wǎng)格化管理信息系統(tǒng)“一網(wǎng)統(tǒng)管”建設(shè)項(xiàng)目、上海市靜安區(qū)固體廢棄物流轉(zhuǎn)中心更新項(xiàng)目作為“城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造案例”入選。

在調(diào)研楊浦濱江公共空間無障礙環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)了這里種種貼心的細(xì)節(jié)——新鋪設(shè)的無障礙通道方便特殊群體輪椅通行，19個(gè)語(yǔ)音導(dǎo)覽發(fā)射器遍布示范段，為視覺障礙者提供詳盡指引。手語(yǔ)實(shí)時(shí)溝通設(shè)備讓聽障者與服務(wù)中心無障礙交流，雙向視頻通話，手語(yǔ)或文字溝通自如。戶外服務(wù)大屏則提供一鍵求助、咨詢、電子地圖等服務(wù)，特殊人群需求一網(wǎng)打盡。小程序?qū)в[系統(tǒng)線上線下融合，形成全面支持體系，助力特殊群體邁入數(shù)字服務(wù)新時(shí)代。

楊浦區(qū)殘聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在濱江地標(biāo)建筑“綠之丘”北側(cè)已經(jīng)建成了“楊浦濱江陽(yáng)光綜合服務(wù)中心”，同步打造楊浦濱江陽(yáng)光康健驛站，打造社區(qū)殘疾人10～15分鐘運(yùn)動(dòng)健康生活圈。

兼顧民生福祉與經(jīng)濟(jì)效益

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理第一批城市更新典型案例經(jīng)驗(yàn)做法后發(fā)現(xiàn)，眾多項(xiàng)目在緊緊圍繞關(guān)注民生的同時(shí)，還積極探索市場(chǎng)參與機(jī)制，走兼顧民生福祉與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏之路，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了生動(dòng)范例。

北京市中國(guó)建筑科學(xué)研究院建筑光伏零碳改造項(xiàng)目，采用的是自發(fā)自用、余電上網(wǎng)模式，光伏發(fā)電與建筑用電基本同頻、同步，光伏消納比例高，多余發(fā)電供給園區(qū)，實(shí)測(cè)每年可節(jié)約電費(fèi)22萬(wàn)元，投資回收期6.5年，經(jīng)濟(jì)收益良好。

海南省瓊海市博鰲零碳示范區(qū)項(xiàng)目，打通零碳示范區(qū)建設(shè)的技術(shù)環(huán)節(jié)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，通過公開招選方式積極引入社會(huì)資本，社會(huì)投資占比達(dá)76%，探索出市場(chǎng)投資與經(jīng)營(yíng)回報(bào)相聯(lián)動(dòng)的實(shí)施模式。

重慶市紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，由國(guó)有企業(yè)和社會(huì)資本共同成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司出資2000萬(wàn)元，爭(zhēng)取銀行貸款7400萬(wàn)元、區(qū)級(jí)財(cái)政資金400萬(wàn)元，通過挖掘片區(qū)、社區(qū)、小區(qū)的閑置資源、資產(chǎn)再利用，以及停車、農(nóng)貿(mào)、商超、廣告、保潔等資源“造血點(diǎn)”，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)、盈利還款。

廣東省深圳市元芬新村城中村有機(jī)更新項(xiàng)目，引入社會(huì)資本開展長(zhǎng)期躉租。在政府主導(dǎo)綜合整治工程基礎(chǔ)上，由民營(yíng)企業(yè)與元芬社區(qū)股份公司開展戰(zhàn)略合作，通過對(duì)元芬新村整村統(tǒng)租改造的方式，積極參與整體規(guī)劃，投入資金進(jìn)行樓棟安全改造、整村風(fēng)貌提升、公共廣場(chǎng)等便民設(shè)施改造，并持續(xù)提供專業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

位于嘉陵江岸懸崖之上的重慶市戴家巷老街區(qū)更新改造項(xiàng)目，帶動(dòng)街區(qū)居民自發(fā)開展底商及二層以上房屋改造，積極推進(jìn)加裝電梯、房屋裝修，改造后引入各具特色的小店，臨街底商租金提高8到10倍，居民收入大幅增加。

全國(guó)高速公路服務(wù)區(qū)舊址成功轉(zhuǎn)型范例——江西省南昌市雷公坳文化體育產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在保護(hù)中實(shí)現(xiàn)盤活利用。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變、用地性質(zhì)不變、建筑結(jié)構(gòu)不變的基礎(chǔ)上，省屬國(guó)有平臺(tái)公司成功引入上海某集團(tuán)，總投資約3億元，對(duì)原服務(wù)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造，實(shí)現(xiàn)了閑置土地盤活利用、歷史建筑煥發(fā)活力、環(huán)境品質(zhì)有效提升。

陜西省西安市建國(guó)門老菜場(chǎng)市井文化創(chuàng)意街區(qū)項(xiàng)目，由社會(huì)資本投入3000萬(wàn)元升級(jí)改造并運(yùn)營(yíng)，根據(jù)周邊居民、城市青年和外來游客的需求，積極引進(jìn)特色餐飲、創(chuàng)意辦公、文創(chuàng)零售等多元業(yè)態(tài)，打造兼具市井生活、時(shí)尚與藝術(shù)氣息的西安文化新地標(biāo)。

安徽省合肥市園博園項(xiàng)目將原有的航站樓改造為城市建設(shè)館，打造綠色共享的城市公園，堅(jiān)持“業(yè)態(tài)先行、運(yùn)營(yíng)前置”，引入運(yùn)動(dòng)、文創(chuàng)、體驗(yàn)、游購(gòu)、科普、康養(yǎng)等各類綠色休閑產(chǎn)業(yè)，同步推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“開園即開業(yè)”。

江蘇省南京市老城南小西湖片區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目，利用南京市新城反哺老城資金政策。南京市將新城建設(shè)和老城更新進(jìn)行資金統(tǒng)籌平衡，每年南部新城開發(fā)收益反哺秦淮區(qū)20億元用于小西湖等一批居住類、歷史文化保護(hù)類城市更新項(xiàng)目。

上海楊浦濱江公共空間無障礙環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目      《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

城市更新背后的經(jīng)濟(jì)賬

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部7月披露的數(shù)據(jù)，全國(guó)已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過6.6萬(wàn)個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬(wàn)億元。6.6萬(wàn)個(gè)已經(jīng)實(shí)施的城市更新項(xiàng)目中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米建筑。全國(guó)已實(shí)施完整社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2900多個(gè)，更新改造老廠區(qū)、老商業(yè)街區(qū)等2600多個(gè)，建設(shè)和改造醫(yī)療、體育、教育、文化設(shè)施近1.5萬(wàn)個(gè)。

2024年，全國(guó)計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬(wàn)個(gè)。今年前5個(gè)月，全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.26萬(wàn)個(gè)。分地區(qū)看，江蘇、山東、河北、遼寧、浙江、上海、湖北、重慶等8個(gè)地區(qū)開工率超過50%。

中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，城市更新項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)比重持續(xù)增加，部分地區(qū)城建項(xiàng)目中城市更新項(xiàng)目占比進(jìn)一步提升。例如，沈陽(yáng)2022年城建項(xiàng)目中城市更新項(xiàng)目占比51%、2023年占比達(dá)69%，形成央企、國(guó)企、民企多方投資的新局面。重慶2023年1—11月全市累計(jì)完成投資4427.9億元，其中城市更新提升領(lǐng)域完成投資2670億元，同比增長(zhǎng)19.5%。廣州2023年全市城市更新年度固定資產(chǎn)投資目標(biāo)將達(dá)2000億元，同比增長(zhǎng)超過60%。鄭州2023年11月發(fā)布城市更新項(xiàng)目庫(kù)，共計(jì)144個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資6987.21億元。天津2023年1—8月實(shí)現(xiàn)投資85億元，是2022年全年城市更新投資額的2.3倍。

“來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國(guó)各地城中村改造入庫(kù)項(xiàng)目406個(gè)，預(yù)計(jì)總投資1.8萬(wàn)億元。從總體投資規(guī)模來看，預(yù)計(jì)未來3年22城（7個(gè)超大城市以及15個(gè)特大城市）城中村改造直接投資每年或維持在萬(wàn)億水平。”中指研究院研究總監(jiān)吳建欽對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人陳學(xué)海對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析道，綜合各地城市更新實(shí)施辦法，城市更新的資金來源主要包括各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金、金融機(jī)構(gòu)融資資金、參與城市更新的項(xiàng)目實(shí)施主體投入的資金、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的自籌資金、其他符合規(guī)定的資金，結(jié)合這五個(gè)方面，資金模式分為三類：項(xiàng)目收益自平衡模式、政府投資模式、成立項(xiàng)目公司引入社會(huì)資本參與。

“這其中，金融資本參與城市更新主要有4種途徑：銀行貸款、專項(xiàng)債權(quán)、專項(xiàng)信托以及城市更新基金。”陳學(xué)海說，“比如上海在2021年成立的800億元城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市發(fā)展、提供籌措資本金的新思路等方面都發(fā)揮了重要作用。”

記者注意到，政策層面對(duì)城市更新給予了資金支持，中央財(cái)政按區(qū)域?qū)κ痉冻鞘薪o予定額補(bǔ)助。根據(jù)今年4月財(cái)政部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》顯示，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過12億元，直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過12億元。資金根據(jù)工作推進(jìn)情況分年撥付到位。

近期，城市更新再次被“劃重點(diǎn)”。

在國(guó)務(wù)院新聞辦公室10月8日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任劉蘇社表示，要加強(qiáng)城市更新的重點(diǎn)建設(shè)，下一步將繼續(xù)統(tǒng)籌用好各類資金，加快推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目開工建設(shè)，充分釋放我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

劉蘇社說，2023—2024年，國(guó)家發(fā)展改革委安排中央預(yù)算內(nèi)投資、增發(fā)國(guó)債資金和超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金共超過4700億元，重點(diǎn)支持城市燃?xì)狻⑴潘鹊叵鹿芫W(wǎng)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點(diǎn)，2025年也將繼續(xù)加大力度。在兩個(gè)1000億元項(xiàng)目清單和投資計(jì)劃當(dāng)中，城市更新占有一定的比例，重點(diǎn)支持在建工程和今年四季度可以開工的項(xiàng)目，推動(dòng)解決燃?xì)夤芫W(wǎng)老化、城市內(nèi)澇、供水管網(wǎng)漏損等突出問題。此外，還將積極探索創(chuàng)新融資的模式，大力度吸引民間資本的廣泛參與。