本刊記者 宋杰 | 上海報(bào)道

“叮——”1月11日下午，上海網(wǎng)約車(chē)司機(jī)蔣明第三次從空調(diào)出風(fēng)口摘下震動(dòng)中的手機(jī)，屏幕顯示是某中介區(qū)域總監(jiān)的來(lái)電。

這位手握3套房產(chǎn)的“隱形房東”，最近正經(jīng)歷著甜蜜的煩惱——寶山兩套掛牌房日均3組帶看，購(gòu)房者舉著計(jì)算器按最新房貸利率砍價(jià)。他嘴角不自覺(jué)上揚(yáng)：“半年前這些房子像燙手山芋，現(xiàn)在倒成了香餑餑?！?/p>

“蔣哥，寶山那套還能再讓兩個(gè)點(diǎn)嗎？”中介的聲音混著風(fēng)聲從電話(huà)外放中傳出，坐在后排的記者聽(tīng)得清晰。

“再說(shuō)再說(shuō)，我車(chē)上有客人呢?！彼鹧b不耐煩地掛斷，后視鏡里卻映出舒展的眉頭。這樣的拉扯戲碼，如今每天都在上演。

就在半年前，蔣明還在為這3套位于寶山的閑置房產(chǎn)發(fā)愁。房子掛牌數(shù)月無(wú)人問(wèn)津，偶爾的咨詢(xún)電話(huà)也是草草了事。蔣明的經(jīng)歷，恰是歲末年初上海二手房市場(chǎng)回暖的生動(dòng)寫(xiě)照。

本刊首席攝影記者 肖翊I攝

賣(mài)家心態(tài)更穩(wěn)了

在寶山顧村板塊，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳的筆記本上密密麻麻記錄著客戶(hù)需求：“劉先生預(yù)算500萬(wàn)左右，要‘地鐵+學(xué)區(qū)’”“王阿姨只考慮電梯房，愿為采光多付3%”——這些細(xì)節(jié)勾勒出剛需市場(chǎng)的真實(shí)圖景。

小陳手指輕點(diǎn)著寶山某小區(qū)的成交記錄對(duì)記者說(shuō)：“房齡在6～7年的商品房，如果樓層優(yōu)越，小區(qū)所處位置又好，抗跌性就很強(qiáng)。反觀那些老破小，當(dāng)下價(jià)格可是在持續(xù)下跌?！?/p>

蔣明對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)有著自己的見(jiàn)解：“房?jī)r(jià)若再下滑10%，租金恐怕也得跟著調(diào)整。不過(guò)，要是房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，那租金波動(dòng)估計(jì)就不大了?！?/p>

他拿自己那套價(jià)值350萬(wàn)元的房子舉例，目前月租金能收到4000多元，“要是另外兩套房子一時(shí)賣(mài)不出去，就先租著吧，也不著急”。

蔣明回憶起自己買(mǎi)房經(jīng)歷頗為感慨:“我買(mǎi)房子都挺早的，其中一套是老破小，當(dāng)初為了孩子上學(xué)才買(mǎi)。現(xiàn)在我就想按照房?jī)r(jià)最高峰的7折出手。”

市場(chǎng)回暖并非整齊劃一，但房主心態(tài)都差不多。

靜安區(qū)的蔡敏手握兩套優(yōu)質(zhì)房源：138.29平方米，標(biāo)價(jià)1099萬(wàn)元；146.37平方米，掛價(jià)1199萬(wàn)元，車(chē)位另計(jì)50萬(wàn)元/個(gè)?！艾F(xiàn)在市場(chǎng)在回暖，我不著急出手，最多就讓個(gè)20萬(wàn)元?！辈堂粜判臐M(mǎn)滿(mǎn)地說(shuō)。

李明位于靜安大寧的93平方米加67平方米復(fù)式房源，掛牌950萬(wàn)元卻鮮有問(wèn)津?！斑€是學(xué)區(qū)房，對(duì)口實(shí)驗(yàn)小學(xué)呢。也許是開(kāi)價(jià)偏高？”李明坦言，“我不急著賣(mài)，就像定期存款，放著也無(wú)妨?！?/p>

南京西路板塊某小區(qū)業(yè)主沈箐則另辟蹊徑，與10年租客達(dá)成協(xié)議：跳過(guò)中介續(xù)租5年，租金翻倍卻能雙贏。

原來(lái)，此前通過(guò)中介租房時(shí)，租客每月支付11000元租金，沈箐到手只有5000元，其余都給了中介。如今跳過(guò)中介，雙方談妥月租金9000元（今后每3年上漲5%），對(duì)沈箐而言，到手多了4000元，租客每月節(jié)省了2000元。

“去年年底，租客想按周邊均價(jià)10.3萬(wàn)元/平方米出價(jià)買(mǎi)下來(lái)，我不賣(mài)，繼續(xù)租給他們。我這32平方米的老房子是祖上傳下來(lái)的，這幾年上海城市更新快，萬(wàn)一會(huì)拆遷呢？雖然還沒(méi)通知，哈哈。”沈箐嘴角上揚(yáng)笑道。

從蔣明的頻繁帶看到蔡敏的從容待售，從李明的持房觀望到沈箐的靈活應(yīng)變，這些生動(dòng)的市場(chǎng)案例折射出上海二手房市場(chǎng)正在經(jīng)歷的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。房東們不再急于拋售，購(gòu)房者開(kāi)始理性出價(jià)，市場(chǎng)在博弈中尋找新的平衡點(diǎn)。

“小陽(yáng)春”是否近在咫尺

“有點(diǎn)意外，1月還沒(méi)過(guò)完，上海二手房已經(jīng)成交快1.58萬(wàn)套了。”1月23日，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指著電腦數(shù)據(jù)屏感嘆。

屏幕上的數(shù)字正打破行業(yè)對(duì)傳統(tǒng)淡季的認(rèn)知——較往年1—2月月均萬(wàn)套的“冰封期”，今年首月成交呈現(xiàn)出罕見(jiàn)的“開(kāi)年紅”。

以往三四月份才會(huì)出現(xiàn)的二手房交易“小陽(yáng)春”難道提前了？

盧文曦掰著手指對(duì)記者分析：“數(shù)據(jù)不錯(cuò)的原因，其一是政策組合拳的疊加效應(yīng)，首付比例下調(diào)、稅費(fèi)減免這些實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，就像給市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑。其二是‘政策預(yù)期’產(chǎn)生的心理催化——最近住建部‘大力支持剛性和改善性住房需求’的表態(tài)，讓很多觀望者坐不住了?！?/p>

在中介門(mén)店，記者偶遇正在簽約的購(gòu)房者張女士。“原本想等‘金三銀四’再看看?！彼吅炞诌吀锌?，“聽(tīng)說(shuō)很多小區(qū)議價(jià)空間已經(jīng)收窄到3%以?xún)?nèi)了，再不出手真怕踏空?！?/p>

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海二手住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)73%，其中，2024年12月，上海二手住宅成交套數(shù)超2.5萬(wàn)套，創(chuàng)近42個(gè)月新高（自2021年7月以來(lái)）。2025年1月，上海二手房成交1.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12%。

盧文曦認(rèn)為，在連續(xù)快速交易的推動(dòng)下，市場(chǎng)情緒正在持續(xù)好轉(zhuǎn)。他指著房?jī)r(jià)走勢(shì)圖說(shuō)：“按照這個(gè)斜率，疊加傳統(tǒng)‘小陽(yáng)春’的漲價(jià)預(yù)期，3月房?jī)r(jià)繼續(xù)上行幾乎是確定性事件?，F(xiàn)在很多買(mǎi)家都是帶著‘抄底’心態(tài)在沖刺簽約?！?/p>

夜幕降臨時(shí)，蔣明把車(chē)停進(jìn)小區(qū)，手機(jī)里又跳出中介信息，“客戶(hù)愿付定金鎖定房源”。他熄滅車(chē)燈，在黑暗中回著消息。

這個(gè)冬天，淡季不淡，但蔣明期待上海二手房市場(chǎng)的溫度能再高一些。

（應(yīng)受訪者要求，文中蔣明、蔡敏、李明、沈箐均為化名）