本刊記者 石青川

2025年3月11日成都的土拍大廳，空氣里夾雜著咖啡、茶葉味道。當高新區(qū)桂溪街道64畝純住宅地塊競價板最終定格在約27億元的總價時，成都又一“地王”誕生了，現(xiàn)場響起零星的掌聲——經(jīng)過130多輪的競拍，招商蛇口代表在座椅上終于松了一口氣。

表面鎮(zhèn)定，內(nèi)心活動可能很豐富。大廳里所有的競價企業(yè)都明白，平均下來31700元/m2的價格，意味著未來兩年開發(fā)這塊地想賺錢，得建上每平方米近6萬元的房子。

這場看似尋常的土拍，是成都樓市的一個縮影。成交套數(shù)穩(wěn)居全國前列的表面下，成都樓市供應(yīng)與需求的變化也正悄悄翻涌。

成都土拍再現(xiàn) “高溢價”

3月11日當天，成都一共有3宗高溢價的地塊落槌。除了前文所述高新區(qū)桂溪街道這塊，還有錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊、成華區(qū)槐樹店板塊。

其中錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)地塊，起拍價為18500元/m2，成交地價25100元/m2，溢價率超35%；成華區(qū)槐樹店地塊，起拍價為14000元/m2，成交地價19500元/m2，溢價率近40%。

全國樓市還在企穩(wěn)階段，成都3塊土地為何被追捧？

中指研究院四川公司總經(jīng)理黃雪認為，從住房需求釋放的角度看，近年成都并未出現(xiàn)所謂的需求萎縮，而是在“先租后買，先舊后新”的住房梯級消費體系下，進行了需求的分流。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年，成都保持商品房約2400萬平方米、商品住宅約1500萬平方米的成交量級。

中指數(shù)據(jù)研究報告顯示，成都商品住宅成交面積連續(xù)3年保持全國第一。

成都樓市的表現(xiàn)吸引了不少外地人來此置業(yè)。成都文創(chuàng)投資發(fā)展有限公司董事長盧勇就對記者透露，不少沿海地區(qū)的企業(yè)高管向他打聽過成都在哪兒買房子好?！爱a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)備份肯定會帶來外地人才的輸入，這些人也會跟著產(chǎn)業(yè)發(fā)展置業(yè)，畢竟國家都產(chǎn)業(yè)備份，他們自己不也來備份一下？”他半開玩笑似的表示。

從北京回到成都從事文創(chuàng)行業(yè)的王燦也表示，對比北京，成都房價確實不高，其公司主創(chuàng)團隊大多數(shù)是從北京、杭州等地來到成都的，近兩年都陸續(xù)有置業(yè)的打算。

不同區(qū)域冷熱不均

當開發(fā)商在土拍現(xiàn)場頻繁舉牌高新區(qū)地塊時，近郊某項目建筑工地上，塔吊已經(jīng)幾個月沒挪位置了。這種“冰火兩重天”的背后是成都不同區(qū)域樓市供需結(jié)構(gòu)的變化。

去年成都核心區(qū)新房庫存并不多，成都市宅喔科技有限責任公司總經(jīng)理周道金發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)新房長期“供需緊張”，2024年主城區(qū)宅地供應(yīng)縮減超七成。新希望地產(chǎn)西部區(qū)域公司總經(jīng)理宋延安透露，2023—2025年，成都核心區(qū)的供地量呈明顯下滑趨勢，特別是過去比較稀缺搶手的高新區(qū)、錦江區(qū)的供地量也在逐年減少。

中心城區(qū)核心地塊土拍價格屢創(chuàng)紀錄，但成都嘉禾興地產(chǎn)集團總經(jīng)理李為國發(fā)現(xiàn)，近郊區(qū)熱門區(qū)域的地塊卻多以起拍價成交，還有多個近郊地塊因故終止拍賣。

天府新區(qū)一個“網(wǎng)紅盤”對外稱開盤當天便已賣出八成房源。但開車往西30公里，溫江區(qū)的售樓部門可羅雀。

盡管去年成都一二手房交易面積兩項數(shù)據(jù)都“吊打”北上廣深。但還有十幾萬套二手房掛牌量正像沙漏里的沙子，緩慢但無聲地堆積在房產(chǎn)交易平臺。

在桐梓林一個老舊小區(qū)，二手房平臺上顯示房主已經(jīng)11次調(diào)整掛牌價。這套89平方米的房子從320萬元一路降到268萬元。

中介計算器按得噼啪響。來看房的外地年輕人皺眉一算：“首付80萬，月供9000，工資兜不住?！必悮ふ曳康臄?shù)據(jù)顯示，成都二手房成交周期從45天拉長到87天，平均每套房要經(jīng)歷5.3次調(diào)價。

這場博弈的背后，多少有點供需錯配的味道。被瘋搶的依然是核心地段的網(wǎng)紅樓盤與高端住宅，而外圍區(qū)域以及那些品質(zhì)不高的高密度產(chǎn)品幾乎被置業(yè)者們無視。

產(chǎn)業(yè)豐則地產(chǎn)穩(wěn)

降價銷售與高溢價拿地，背后是現(xiàn)如今整個樓市的生存法則。

高新區(qū)這塊地拍出高價并非偶然，李為國分析，2024年成都限購政策取消后，外地客群比重明顯增加，“5+2主城區(qū)”區(qū)域部分優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷；宋延安認為，成都是具備人口紅利的城市，已從過去依靠單一落戶吸引人口轉(zhuǎn)向?qū)肽贻p高收入人才，這些人群對居住品質(zhì)的升級需求推動著住宅市場的變化。

由新興產(chǎn)業(yè)吸引而來，選擇在核心地段置業(yè)的高收入人群，或是現(xiàn)在的地產(chǎn)企業(yè)最想爭取的客群之一。

對于成都房地產(chǎn)市場如何繼續(xù)保持韌性，中建西南院產(chǎn)城規(guī)劃研究中心原主任王松濤認為，城市發(fā)展要基于人，房子要服務(wù)于人，同時周邊配套要讓城市生活消費得起。

這塊成都高新區(qū)相對核心位置、低密度的“地王”，也透露出日后地產(chǎn)市場的風向。

易居房地產(chǎn)研究院報告認為，核心地段的地價在持續(xù)攀升，說明目前投資拿地的邏輯非常清晰，即聚焦在核心城市、核心地段和核心項目。

3月27日，成都金融城三期H10地塊以樓面價41200元/平方米成交，半月時間，成都“地王”紀錄又被刷新了。