本刊記者 孫庭陽 侯雋 | 北京報(bào)道

“改造后面積大了，屋里敞亮，我們期待著早搬回來?！奔易”本┏枀^(qū)百子灣路1號樓的孫其秀阿姨告訴記者。百子灣1號樓項(xiàng)目現(xiàn)在正在改造，預(yù)計(jì)今年上半年能達(dá)到交付居民的條件。

根據(jù)普查數(shù)據(jù)，我國現(xiàn)有建成超過50年設(shè)計(jì)使用年限的城鎮(zhèn)建筑約71.5萬棟，不僅僅是房屋“老齡化”問題日趨嚴(yán)重，尤其危舊樓更新尤為迫切，這不僅關(guān)乎居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也制約城市的可持續(xù)發(fā)展。

目前，我國住房發(fā)展已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》自2025年5月1日起實(shí)施，要求住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，并應(yīng)遵循“經(jīng)濟(jì)合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。

拆危建新，如何滿足現(xiàn)代住房新需求？危房改造，如何治標(biāo)又治本？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者近期實(shí)地探訪了北京幾處正在改建和已經(jīng)建成的老房煥新改造項(xiàng)目。

百子灣路1號樓舊房改造現(xiàn)場  本刊首席攝影記者 肖翊I攝

“老破小” 成片 “原拆原建”

“A組團(tuán)正在進(jìn)行土方開挖、護(hù)坡和降水施工，預(yù)計(jì)到年底，主體結(jié)構(gòu)就能出地面。那時，樓體可見的‘長高’會更明顯。”北京城建興海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理劉玉峰表示。

中關(guān)村東區(qū)改造項(xiàng)目先行啟動的A組團(tuán)改造工作于2024年12月開工，由上述公司負(fù)責(zé)施工，與以往僅僅改造一棟樓不同，這是北京市首例片區(qū)化的央產(chǎn)小區(qū)原拆原建城市更新項(xiàng)目，改造范圍從“一棟樓”擴(kuò)大到了“一片樓”。

中關(guān)村東區(qū)始建于70年前，這里伴隨中國科學(xué)院誕生，曾經(jīng)集中居住了60余位海外歸來的著名學(xué)者和國內(nèi)知名科學(xué)家，其中包括數(shù)位“兩彈一星”功勛獎?wù)芦@得者。

經(jīng)過70年時光，這片區(qū)域出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施老化、房屋安全隱患多、社區(qū)配套不足等問題。過去的20余年間，中國科學(xué)院、北京市曾以一級開發(fā)、棚戶區(qū)改造等模式嘗試啟動該區(qū)域的更新改造，但均因種種原因陷入停滯。

記者在中關(guān)村東區(qū)看到，這里大部分建筑都是上世紀(jì)50年代的蘇式筒子樓，廁所廚房是公用，上下水管道有難以修復(fù)的銹蝕痕跡，供電線路在外暴露。

中關(guān)村街道工作人員介紹，居民對于“原拆原建”的理解不一樣，訴求各不相同，街道做了很多工作。

“在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，中關(guān)村街道選派了90多名骨干力量，充實(shí)到A組團(tuán)的居民工作組，做好群眾意見征集、矛盾糾紛化解等工作?！敝嘘P(guān)村街道黨工委書記董智杭接受本刊記者采訪時介紹。

首批改造的住宅樓中有3棟是老舊“筒子樓”。改造方案采取“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施”方式，對整個小區(qū)重新規(guī)劃。未來居民不僅能住上更寬敞舒適的新樓，還將享受新增加的停車、商業(yè)等配套設(shè)施服務(wù)。

“中關(guān)村東區(qū)改造讓‘筒子樓’變‘成套住宅’，還盡量保持原來的建筑風(fēng)格?！眲⒂穹褰榻B，新建成的樓房緊扣這里極具特色的民族式風(fēng)格，從建筑形制、裝飾紋理等多維度提取既有建筑設(shè)計(jì)的元素符號。無論是檐口造型，還是墻體上的特色紋路，都能保留原建筑元素的影子。

本刊記者實(shí)地探訪樓房改造施工現(xiàn)場，與住戶面對面。 本刊首席攝影記者 肖翊I攝

老房子煥新三大挑戰(zhàn)

“我們盼著改造好久了，此前的縫縫補(bǔ)補(bǔ)不能解決根本問題。有時候管道里稍微有點(diǎn)異物，廚房水池子就往外冒水?！睂O其秀和鄰居對新樓充滿期盼。

百子灣路1號樓1976年建成投入使用，改造前公共設(shè)施老化、外墻破損，被鑒定為危樓，亟須對房屋進(jìn)行抗震加固。

“百子灣路1號樓舊房改造要戰(zhàn)勝3個挑戰(zhàn)?！笔┕こ邪鼏挝槐本┙üの褰瘓F(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理王建鋒告訴記者，首先是空間限制，要在狹小的城市區(qū)域進(jìn)行施工，既要保證周邊建筑的安全和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又要高效地完成改造任務(wù)；其次是環(huán)境保護(hù)要求，傳統(tǒng)的建筑方式往往伴隨著大量的揚(yáng)塵、噪聲等污染問題，現(xiàn)在要充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，不能對其造成困擾；再次是時間成本壓力，業(yè)主們希望盡快入住或投入使用改造后的房屋，這就要求施工周期盡可能縮短。

老房子煥新是“螺螄殼里做道場”，兼顧“面子”和“里子”不容易。

記者在1號樓施工現(xiàn)場看到，施工樓房被周邊的平房和其他樓座包圍，距離最近處，離既有建筑約5米，通道寬度甚至不能并排停下兩輛私家車。

王建鋒介紹，施工每天的材料用量計(jì)算必須極為精確，“很多時候材料只能用人拉肩扛的方式搬運(yùn)到作業(yè)面，施工難度非常大”。

目前，改造中的百子灣1號樓做了樓本體外套式抗震加固，重新鋪設(shè)了上下水管線，屋面做防水，完成了室外路燈架空線入地、修補(bǔ)破損道路、完善公共照明等工作。建筑向南北兩側(cè)擴(kuò)展，每一套房屋的使用面積增加了約10平方米。這些面積雖不會列入房本，但能讓每家寬敞許多。此外，樓內(nèi)外墻做了保溫，“改造后，建筑能源利用效率大幅提高。”王建鋒說。

樓房改造現(xiàn)場  本刊首席攝影記者 肖翊I攝

“好房子” 不一定是豪宅

“好房子并不一定是豪宅?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光向記者表示，關(guān)鍵是住房的功能，房子結(jié)構(gòu)要合理、舒適、綠色環(huán)保，建筑要美觀，“面向所有消費(fèi)群體、供應(yīng)好房子，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，也是社會進(jìn)步的一個表現(xiàn)”。

“現(xiàn)在屋子有客廳，朋友聚會都坐得下，衛(wèi)生間面積也大了很多?！眲潘?14號樓居民焦女士告訴記者，如今樓內(nèi)有電梯、樓下有小店，樓房成了“明星樓”。不僅是外觀，居民步道、停車位等設(shè)施也重建了，室內(nèi)裝修還用上了防水、防潮、防墻皮脫落的工藝。

記者在現(xiàn)場看到，這棟從原址上“長”出的新樓，稱得上“脫胎換骨”。

此樓作為北京市首批危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目之一，曾因輕質(zhì)預(yù)制板不具備抗震加固條件，在老樓改造中被“?！毕铝?。后來，北京市相關(guān)部門創(chuàng)新性地提出在遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則下，可通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式，對危舊樓房進(jìn)行改造。借此機(jī)會，勁松114號樓被列入改造行列，改造后的樓房不但解決了隔音隔熱、加裝電梯等問題，還讓老鄰居們依舊住在一起，保留了社區(qū)人情味，治標(biāo)又治本。

除了上述項(xiàng)目，北京還有一些小區(qū)的危舊房改造項(xiàng)目正在進(jìn)行投招標(biāo)，另有一些小區(qū)啟動了拆除工作。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2025年北京將啟動實(shí)施20萬平方米危舊樓房改造，實(shí)施500個市屬老舊小區(qū)綜合整治，老樓加裝電梯完工600部。

未來，在全國這樣的“好房子”將越來越多。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年要大力實(shí)施城市更新，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，并鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。